违反房屋预订协议可否主张房屋差价损失

提出的问题:

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        房屋出售方违反房屋预订协议,房屋买受人能否主张因房屋市场变化造成的差价损失?

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分析:

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        由于房屋价格的上升,在二手房买卖过程中,出卖方在利益驱动下恶意违约的情况时有发生。当出卖方不履行预订协议约定的主要义务即签订正式房屋买卖合同的义务时,购买方可否主张房价涨跌损失。笔者认为主张的请求权不同会导致不同的赔偿结果。

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因房屋出卖人、买受人以及中介机构三方共同签订的《房地产买卖居间协议》属于预约,具有合同性质,因此当出卖人违约时,买受人可据此协议向对方主张违约损害赔偿。另一方面,根据合同法的规定,对于出卖人这种有违诚实信用原则,恶意不签订合同,使合同无法成立生效的行为买受人亦可主张缔约过失责任。也就是说,在此种情形下有两个请求权供买受人选择,即请求违约损害赔偿或主张缔约过失责任,买受人应择一主张。

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当房屋买受人选择请求违约损害赔偿时,笔者认为主张房屋差价损失缺乏合同依据。

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因为现有成立生效并对合同当事人具有约束力的《房地产买卖居间协议》(以下简称“协议”)从性质上讲是一份预订协议,其虽具有合同性质,但相对将来要签订的正式买卖合同而言,其属于预约,在此协议中约定的主要义务是一种磋商义务,磋商义务的实现或是履行指向是签订正式的买卖合同。在买卖合同未成立生效的情况下,主张买卖合同约定标的物的财产损失缺少合同依据。违约损害赔偿中的损害主要为财产损害,由于协议约定的义务是一种磋商义务,其并不直接涉及财产,因此,违反协议约定义务与违反正式买卖合同产生的损害赔偿责任是不能等同的,因此,当选择违约损害赔偿时,无法主张房屋差价损失。由于多数情况下,协议约定有定金条款用来担保合同履行,所以当收受定金的房屋出卖人不履行签订正式买卖合同的义务时,买受人可主张适用定金罚则,要求对方双倍返还定金以弥补受到的损失。

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当房屋买受人选择向出卖人主张缔约过失责任时,笔者认为可主张房屋差价损失。

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但由于此时主张的是签订正式买卖合同(本约)过程中的缔约过失责任而非违反协议的违约责任,因此不能同时主张适用定金罚则。缔约过失责任赔偿的是一方的信赖利益损失,缔约过失造成的损失包括直接损失(如发生的缔约费用等),也包括间接损失(即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等)。但要注意的是,损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失;也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此,房屋差价损失的具体数额,要综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、预见程度、合理的成本支出、双方为防止损失扩大采取的必要措施等因素。 




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