自动续期不等于免费续期

自动续期不等于免费续期 

    房屋的土地使用权如若到期，政府是否会无偿收回？深圳相关政府部门负责人对金桃园小区业主的答复是，将按照法律规定办理。法律是如何规定的呢？

    对于土地使用权到期后的处理，物权法草案第三次审议稿曾规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前1年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”

    这种规定明确了：

    1、到期之后必须申请续期。

    2、出让人应当同意续期，除非因为公共利益之需要。

    3、需按照约定支付土地出让金。

    4、对出让金没有约定或约定不明确时，按照国家规定执行。

    物权法草案第四次审议稿将上述条款修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前1年申请续期，出让人应当同意。建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法规定，对该土地上的房屋及其不动产给予补偿。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定。”

    较之前面的规定，修改后的变化是：

    1、将建设用地区分为住宅和非住宅。

    2、住宅建设用地使用权到期后，无需申请，自动续期。

    3、续期后应当支付土地使用费，此处的土地使用费其实质就是土地出让金。

    4、明确规定，续期期限及土地使用费由国务院规定。

    物权法最终颁行的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

    也许是因为情况复杂，争议较大，物权法最终作了一个没有规定的规定：

    1、对于住宅建设用地，依然规定期限届满，自动续期。然自动续期四个字，笔者认为，仅仅只是解决了在程序上不要求任何人进行事先申请而予自动续期的问题。但对于续期的期限、续期期间的土地出让金等重大事项，并未进一步做出规定。

    2、对于非住宅建设用地， 规定依照法律规定办理。

    我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”

    我国《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”