反者道之动

                                                              反者道之动

      根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）的规定，涉房执行案件，房屋买受人作为案外人，可通过提起执行异议的方式，维护自身权益。

 一、一手房执行案件中房屋买受人的执行异议

      ㈠  请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并可请求被执行人办理产权过户手续：

      人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，房屋买受人同时符合下列条件的，可提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并可请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续：

      1、查封前，已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

      2、查封前，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

      3、所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

      若人民法院判决驳回执行异议诉讼请求的，房屋买受人交付执行的剩余价款应予及时退还给房屋买受人。

      ㈡  请求返还购房款

      1、人民法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，房屋买受人同时符合下列条件的，可提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放：

      ① 已向房地产开发企业的预售资金监管账户交付购房款；

      ② 房屋买卖合同已解除。

      2、人民法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，房屋买受人同时符合下列条件的，可提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放：

      ① 已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

      ② 所购商品房系用于满足家庭居住生活需要；

      ③ 房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已解除。

二、房屋买受人代为清偿被执行人债务

      人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，房屋买受人同时符合下列条件的，可提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行：

      1、与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

      2、在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权。

      若人民法院判决驳回执行异议诉讼请求的，房屋买受人交付执行的价款应予及时退还给房屋买受人。

三、二手房执行案件中房屋买受人的执行异议

      ㈠  请求排除一般金钱债权的强制执行

      人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，房屋买受人同时符合下列条件的，可提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行：

      1、查封前，已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

      2、查封前，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

      3、查封前，已合法占有该不动产；

      4、非因自身原因未办理不动产所有权转移登记。

      若人民法院判决驳回执行异议诉讼请求的，房屋买受人交付执行的剩余价款应予及时退还给房屋买受人。

      ㈡  请求停止处分，符合物权登记条件，可请求排除强制执行

      人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，房屋买受人同时符合下列条件的，可提起执行异议之诉，请求停止处分：

      1、查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

      2、已按照买卖合同约定支付价款；

      3、已办理了合法有效的不动产预告登记。

      上述房屋买卖符合物权登记条件，房屋买受人可请求排除强制执行。

四、以物抵债债权人的执行异议

      ㈠  请求排除一般金钱债权的强制执行

      人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，以物抵债债权人（被执行人已将该不动产向其抵偿债务）同时符合下列条件的，可提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行：

      1、与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；

      2、有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；

      3、在查封前已合法占有该不动产；

      4、非因自身原因未办理不动产所有权转移登记。

五、上述房屋买受人/以物抵债债权人执行异议中“非因自身原因未办理不动产所有权转移登记”的认定

      有下列情形之一的，可认定为房屋买受人/以物抵债债权人“非因自身原因未办理不动产所有权转移登记”：

      1、与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

      2、已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；

      3、新建商品房尚不符合首次登记条件；

      4、已办理买卖合同网签备案；

      5、被执行人等通知房屋买受人/以物抵债债权人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；

      6、其他非因房屋买受人/以物抵债债权人自身原因的情形。

六、承包人的建设工程价款优先受偿权

      人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，承包人同时符合下列条件的，可提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并可请求被执行人办理产权过户手续：

      1、承包人依据《民法典》第807条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的不动产折价协议，约定以不动产折抵工程债务；

      2、有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。

七、产权调换征收补偿的被补偿人的执行异议

      人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，产权调换征收补偿的被补偿人同时符合下列条件的，可提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并可请求被执行人办理产权过户手续：

      1、查封前，已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；

      2、用于征收补偿的不动产的位置明确特定。

八、房屋承租人的执行异议

      ㈠  不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，房屋承租人同时符合下列条件的，可提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行：

      1、在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同；

      2、合法占有使用执行标的；

      3、已按照合同约定支付租金。

      ㈡  不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，房屋承租人同时符合下列条件的，可提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行：

      1、在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同，且租赁合同的签订在抵押权设立之前；

      2、合法占有使用执行标的，且合法占有使用执行标的在抵押权设立之前；

      3、已按照合同约定支付租金。

[本日志由 寇海平 于 2025-08-28 11:22 AM 编辑]
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