房屋承租人的优先购买权

作者:寇海平日期:2007-10-28

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房屋承租人的优先购买权

1、承租人优先购买权的法律规定

★ 《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

★《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

★ 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

2、对承租人优先购买权的法律分析

★ 承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

★ 承租人优先购买权是一项法定权利。

由于承租人的优先购买权已由法律明确规定，是一项法定权利，所以，除非作为权利人的承租人明确表示放弃该权利，任何其他人均不得通过单方行为消除承租人的该项权利。

★ 承租人优先购买权是一种具有物权性质的请求权。

承租人的租赁权是基于租赁合同产生的一种债权，而出租人作为租赁物的所有权人，依法享有的是一种所有权物权，按照“物权优于债权”的一般原理，租赁权的效力是低于所有权的，即所有权人处分其所有物不应受到租赁权的限制。但法律为了保护租赁人的利益，特别规定出承租人优先购买权制度，承租人的优先购买权应该说是一种具有物权效力的债权请求权，承租人优先购买权的物权性质最直接的体现就是，承租人可以依据享有的此权利请求人民法院宣告房屋买卖无效。”

★ 承租人优先购买权是一种附限制条件的形成权。

所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利。

由于承租人一旦行使优先购买权，即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能，而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此，承租人的优先购买权是一种形成权。

承租人仅凭自己的单方意思，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同，他在同等条件下可以必然地成为购买方，而不论出售人是否同意。又由于承租人的优先购买权以同等条件为前提，因此，其又是一种附限制条件的形成权。

事实上，承租人行使优先购买权的大量情形都是在出租人擅自出卖租赁房屋后发生的，这种权利的行使往往是带有一定的强迫性，即一旦出租人与第三人达成了购买协议或进行了房屋买卖行为，承租人在法定的期间内就有权要求出租人以同等条件将出租房屋卖给自己。此时，出租人不可以因为承租人主张权利而拒绝将房屋以第三人的合同条件出卖给承租人，也不可以索性拒绝将房屋卖给任何人。只要承租人坚持以第三人的合同条件购买房屋，出租人就必须履行合同义务。

★ 承租人优先购买权是一种期待权。

承租人的优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利，在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使优先购买权，使这项权利由可能性变为现实性。因此，承租人的优先购买权发生于出租人转让租赁物所有权之时，在此之前，承租人的优先购买权只是一种期待权。

★ 承租人优先购买权是一种专属权。

由于承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利仅属于承租人本人，故不能转让和继承。但是，如果承租人承租租赁物是供家庭成员共同使用的，则承租人死亡时，承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。

3、出租人应注意事项

★ 在签订租赁合同时，就将承租人自愿放弃优先购买权的声明条款写入合同。

★ 出租人出售房屋时，应提前3个月通知承租人，最好以书面形式通知并采取挂号或EMS的方式邮递，在邮寄时注明时间、寄出人、邮寄内容等关键事项，并留存邮寄凭证。

★ 取得承租人就所承租物业声明放弃优先购买权的书面承诺。

★ 出租人在出售房屋时应注意“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的法律规定，即“买卖不破租赁”，除非承租人自愿与出租人终止租赁合同。

[本日志由寇海平于 2007-10-28 08:03 PM 编辑]