建设工程价款优先受偿权

作者:寇海平日期:2009-01-05

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建设工程价款优先受偿权

一、法律规定

《合同法》第286条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

二、司法解释

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（2002年）

三、司法解释与《合同法》第286条的异同

1、司法解释是对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》的回复；《合同法》第286条是法律层面上的法律条文之规定。

2、虽都是关于建设工程价款优先受偿权的规定，但两者有不同之处：

① 行使的起点不同：从建设工程竣工或者约定竣工之日起算（司法解释）/发包人经催告在合理期限内未支付价款之日起算（《合同法》286条）。

② 行使的期限不同：行使优先受偿权的期限为六个月（司法解释）/未规定具体行使期限（《合同法》286条）。

③ 司法解释规定了消费者的对抗权。司法解释规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

四、建设工程价款优先受偿权涉及的几个内容

（一）、建设工程的范围

根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的范围包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

《合同法》第286条用词是“建设工程”，司法解释用词却是“建筑工程”。两者虽用词不同，但实质含义是一致的，不存在适用领域不同的问题。

（二）、建设工程合同

根据《合同法》的规定，建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。

建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。

（三）、建设工程价款优先受偿权的性质

对于建设工程价款优先受偿权的性质，理论上主要有三种观点：一种观点认为是留置权，另一种观点认为是抵押权，第三种观点认为是法定优先受偿权。

笔者认为，建设工程价款优先受偿权不属于留置权。原因有三：一、根据我国《担保法》的规定，留置权适用于保管合同、运输合同和加工承揽合同，在建设工程合同中法律没有规定可以适用留置权；二、留置权的对象是动产，而建设工程为不动产；三、留置权以占有标的物为成立要件，如果债权人丧失对标的物的占有，那么，留置权就归于消灭。而建设工程价款优先受偿权是不以占有标的物为要件的。

建设工程价款优先受偿权也不属于抵押权。依据我国法律的规定，抵押是指债务人或第三人不转移对抵押物的占有，而将该抵押物作为债的担保。以建筑物或是正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而承包人在行使建设工程价款优先受偿权时，建设工程可能实际在承包人手中，建设工程价款优先受偿权也不以登记为生效要件。因此，建设工程价款优先受偿权不属于抵押权。

建设工程价款优先受偿权在性质上属于法定优先受偿权。建设工程价款优先受偿这种权利是由法律直接规定的一项特殊权利，为了强化对承包人权益的保护，特别是为了保障建筑工人的劳动所得，合同法直接规定建设工程价款优于抵押权和其他债权优先受偿。

（四）、建设工程价款优先受偿权的范围

根据司法解释的规定，行使优先受偿权的建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

而根据合同法第286条的规定，优先受偿指的是建设工程价款，而非建设工程价款中的实际支出费用。司法解释与法律规定有不一致之处。

工程造价有预付款（备料款）、进度款和结算款之分。预付款及进度款能否适用优先受偿？

承包人的垫资款是否属于建设工程价款优先受偿权的范围？

笔者认为，只需同时具备以下两个条件，就构成司法解释所称的建设工程价款：

1、是承包人为建设工程的实际支出费用；

2、该实际支出已成为所建设工程的组成部分，即已物化为该建设工程。

（五）、行使建设工程价款优先受偿权的限制情形

建设工程价款优先受偿权行使的限制情形有：

1、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项的，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

笔者认为，消费者应该是指《消费者权益保护法》中的消费者，即是为了生活消费需要而购买、使用商品或接受服务的个人和单位。消费者的消费性质属于生活消费而非生产消费。

2、建设工程有不宜折价、拍卖的情形。

不宜折价、拍卖的工程有如高速公路、政府办公楼、铁路桥梁、军工工程、保密工程等。

3、建设工程竣工后存在严重质量问题，验收不合格的。

4、建设工程所有权已被生效文书确定转移的。

5、建设工程合同无效的。

6、建设工程未竣工，承包人与发包人中途解除施工合同，有新的承包人继续承包的，或建设工程项目整体转让的，该承包人不得单独以其投入的工程价款行使优先受偿权，而须待整个工程竣工之后，与其他工程承包人优先作为同位顺序债权人对工程价款按比例受偿。

7、分包人对建设工程不享有优先受偿权。

（六）、建设工程价款优先受偿权的行使期限

《合同法》第286条规定，承包人经催告，发包人在合理期限内不支付工程价款的，承包人就可以与发包人协议折价或申请法院拍卖该工程进行优先受偿。

根据司法解释的规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

依据合同法及司法解释的规定，笔者认为，工程竣工验收合格并不是行使优先权的前提条件，司法解释规定工程竣工之日或约定竣工之日只是为了便于确定优先权行使的起算期限。

从总体上看，工程价款优先受偿权主要是针对工程结算款。但在工程未实际竣工或者工程烂尾的情况下工程价款优先受偿权行使的起算时间司法解释也给出了规定，即从约定竣工之日起计算。

建设工程竣工日可以参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条的规定：1、建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；2、承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；3、建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。