商品房销售中惩罚性赔偿的适用情形

作者:寇海平日期:2007-08-21

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商品房销售中惩罚性赔偿的适用情形

在商品房买卖过程中，惩罚性赔偿是指开发商对房屋买受人已付房价款的双倍返还。

现就双倍返还房价款的适用情形以及双倍返还房价款与消法所说的买一赔一的适用情形之间的区别作一简要的概括总结：

一、双倍返还购房款的适用情形

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

3、订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

4、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

5、订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

二、双倍返还购房款的权利主张内容

由于上述5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人可以：

1、请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失；

2、请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

这里需要说明的是，出卖人承担的是买受人已付房款的一倍的赔偿而非总房款的一倍的赔偿。

三、双倍返还购房款适用情形与消法买一赔一适用情形的不同

传统民法理论的民事赔偿主要以补偿性为主，适用“填平原则”，也就是按照损失的大小进行赔偿。《消法》第49条确立了惩罚性赔偿责任制度，就是我们常说的买一赔一。该条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”

商品房买卖能否适用《消法》所规定的惩罚性赔偿责任，从我国《合同法》及《消法》的规定看，并没有明确的规定。从最高人民法院司法解释规定的上述五种适用情形来看，在商品房买卖中是有条件地适用惩罚性赔偿责任。

[本日志由寇海平于 2007-08-21 04:15 PM 编辑]