房屋架空层的权属

2004年11月1日实施的《上海市住宅物业管理规定》第20条规定：物业管理区内的下列配套设施设备归全体业主所有，包括门房间、电话间、监控室、地面架空层、公用走廊。 

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对房屋架空层的归属该《规定》有了明确规定，即属于全体业主共有。 

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在该《规定》实施之前，架空层的归属法律虽无明文规定，但笔者认为从相关法律法规可以看出，架空层的权属应该也是可以认定的。

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一、如果架空层已取得了房地产权证，则其所有权当然属于持证人；

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二、如果架空层在规划建设时不计算建筑面积，未取得房地产权证，那么其所有权应该属于全体业主。

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因为不计算建筑面积的架空层，其法律地位是房屋的附属物，属于配套设施。也就是说，架空层属于设置架空层的房屋的从物。根据物权理论关于主物与从物的关系，从物相对主物而言，具有依附性、独立性及不可分割性的特征。因此，主物转移，从物也将随之转移，由于主物与从物的不可分割性，因此，当开发商将房屋出售之后，不计算建筑面积的架空层的权属也将全部转移并归属于全体业主。开发商在取得大产证的同时也拥有了架空层的所有权，但当他房屋出售后，架空层的权属也就相应随着房屋的所有权一同转移给了业主。 

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