浅析物权法规定的预告登记制度

物权法的制定和通过经历了一个漫长而曲折的过程,命途多舛的物权法终于在2007316日第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过,并于2007101日起正式施行。毋庸置疑,物权法借鉴了世界上不少国家和地区物权制度的先进经验,同时结合我国物权理论研究成果并吸收了我国在物权民事立法和民事审判实践方面的诸多经验。可以说物权法是符合我国国情的一部重要法律。现笔者就物权法中有关不动产预告登记制度谈谈自己浅显的认识。

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物权法第二十条对不动产预告登记作了规定,该条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

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预告登记是与终局登记(本登记)相对应的一个概念,预告登记制度的设置旨在保全一项将来发生的不动产物权变动,它是指权利人所期待的不动产物权变动需要的条件缺乏或者尚未成就时,法律为保护权利人将来物权的实现而提供的一种保障。也就是说,预告登记所登记的不是现实不动产物权,而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征或者说实质作用在于,使被登记的请求权具有了物权的效力,纳入预告登记的请求权,对后面发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力,从而保证将来只发生经预告登记的请求权所期待的法律后果。

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最明显的一个例子,预告登记将会很好的防止“一房二卖”现象。无此制度前,当一房二卖时,第二手购房人虽然房屋买卖合同签订在后,但只要先进行了产权登记过户,根据物权优于债权的原则,第二手购房人就会取得房屋所有权。第一手购房人只能依据合同债权向出卖人请求违约赔偿。现在有了预告登记,那么第一手购房人在与出房屋出卖人签订合同后,就可以按照约定向登记机构申请房产预告登记,经预告登记后,未经第一手购房人同意,房屋出卖人处分该房产的行为,就不发生物权效力。这样,就对第一手购房人将来安全取得房屋所有权法律提供了一项法律制度保障。

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根据物权法关于预告登记的规定,我们可以看出,预告登记的范围不仅限于房屋买卖,还包括“其他不动产物权”,物权包括所有权、用益物权和担保物权,也就是说,有关不动产所有权、用益物权以及担保物权均可进行预告登记。房屋买卖过程中的预告登记就是权利人为将来安全顺利地实现所有权进行的登记。在担保物权的预告登记中,最常见的就是抵押权的预告登记,当债务人为保证自己的债务履行而向债权人提供不动产抵押时,债权人即抵押权人为了将来安全顺利地实现其抵押权,便可以进行抵押权的预告登记。

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由于预告登记为将来的某种物权实现提供了一种债权请求权的物权保护,登记效力较高,所以银行在作为债权人发放担保贷款时,便可以对已设立的将来可能实现的抵押权、质权等担保物权进行预告登记,从而减少银行在将来能否实现担保物权方面的顾虑。所以笔者认为,预告登记制度也将使得房地产开发企业的融资更加容易实现。如前所述,由于预告登记的物权效力,房地产开发企业用房产建设工程项目向银行抵押进行融资时,预告登记制度已为这种房产建设工程项目的抵押以及银行将来安全实现抵押权提供了法律制度上的保障和可行性,减少了银行的风险,银行可以根据房产开发企业分期分批建成房屋,向其进行分期放款。




[本日志由 寇海平 于 2007-08-26 08:44 PM 编辑]
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