动拆迁居住用房补偿安置

动拆迁居住用房补偿安置  

 

▼、居住用房就房屋性质而言可分为公有住房和私有住房。 

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  一、私有住房的补偿安置  

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1、未出租或按市场方式出租的私有住房 

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①、拆迁人只与房屋所有人签订拆迁补偿安置协议,拆迁人给予房屋所有人(被拆迁人)的货币补偿款、安置房屋归房屋所有人所有;

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②、私有住房承租人是不能作为直接补偿安置对象的,承租人亦无权向拆迁人主张拆迁补偿安置;

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③、房屋承租人由房屋所有人负责。

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原租赁关系由所有人与承租人协商解除,不能协商解除的,拆迁人只能对所有人实行产权调换,调换的房屋由原承租人承租,租赁关系继续保持。

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2、老出租私房(包括落政代为经租房屋)

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①、对房屋所有人和承租人均给予拆迁补偿安置。

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二、公房的补偿安置 

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1、公房所有人选择产权调换 

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①、则公房承租人由公房所有人负责安置;

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②、拆迁人只对公房所有人进行补偿安置。

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2、公房所有人选择货币补偿

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①、原租赁关系终止;

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②、对房屋所有人和承租人均给予拆迁补偿安置;

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③、拆迁人与房屋所有人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议。

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④、房屋承租人的户口已注销的情况下,拆迁补偿安置协议的签订主体:

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根据上海市房地局《关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知》的有关规定:

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ⅰ、租用公房凭证中记载的公房承租人在本市常住户口已注销的,由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的同住人(在本处有常住户口的共同居住人)签订补偿安置协议;

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ⅱ、同住人有多人的,应协商确定签订补偿安置协议的代表;

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ⅲ、无同住人的,按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。

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注:《上海市房屋租赁条例的意见(二)》规定,承租人死亡的,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求变更承租人户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照规定书面确定承租人。书面确定承租人的顺序:

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1、原承租人的配偶;

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2、原承租人的子女(按他处住房情况,本处居住时间长短);

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3、原承租人的父母;

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4、其他人(按他处住房情况,本处居住时间长短)。

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⑤、拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归承租人及其同住人共有。同住人虽不是拆迁补偿安置协议的订立主体,但其可以对拆迁货币补偿款主张权利。

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ⅰ、关于同住人

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上海市高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中就同住人概念下过定义。要注意的是,上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中所规定的同住人与《上海市房屋租赁条例》中所规定的同住人概念有所不同。

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《上海市房屋租赁条例的意见(二)》规定:

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☆、共同居住人(同住人)是指:公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外),而且在本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。

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上海市高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定:

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☆、同住人是指:在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。(他处房屋的性质仅限于福利性质取得的房屋)

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☆、视为同住人的情形:

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◆、具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿的份额;

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◆、一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;

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    ◆、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住,他处也未取得福利性房屋的;

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◆、房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。

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☆、不能视作同住人的情形 

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◆、将本来享有的他处公有住房权利(住房困难的情况除外)予以处分,居住在被拆迁公有居住房屋的;

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◆、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房,仍居住在被拆迁公有居住房屋的共同居住人;

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◆、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

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三、房管部门代理经租的宗教团体住房的补偿安置 

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1、对房屋所有人和承租人均给予拆迁补偿安置。

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四、拆迁房管部门依法代管的住房的补偿安置 

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1、对房屋所有人和承租人均给予拆迁补偿安置。

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▼、关于面积标准房屋调换 

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一、拆迁补偿安置的种类 

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1、货币补偿;

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2、价值标准房屋调换,指与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

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3、面积标准房屋调换,指以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

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二、面积标准房屋调换的适用情形

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1、旧式里弄房屋;

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2、简屋;

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3、其他非成套独用居住房屋;

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4、廉租住房;

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5、被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的房屋。

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实行面积标准房屋调换,主要是考虑居住在旧里、简屋及不成套房屋中且居住面积较小、收入较低的居民难以用货币补偿款购买到满足其基本居住需求的房屋。其标准以被拆除房屋的建筑面积为依据,按一定的百分率增加安置面积。

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三、面积标准房屋调换应安置人口的认定  

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《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》规定:

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1、应安置人口认定标准一 

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截止房屋拆迁许可证核发之日,在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年,在本市无其他住房(或虽在本市有其他住房,但居住困难),且居住在被拆迁房屋的人员。

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2、应安置人口认定标准二 

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截止房屋拆迁许可证核发之日,在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年,在本市无其他住房(或虽在本市有其他住房,但居住困难),居住在被拆迁房屋,且符合下列特殊情形之一的人员,可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口:

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①、拆迁范围内应安置人口的未成年子女;

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②、因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属,在拆迁范围内直系亲属处落户的;

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③、因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的;

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④、海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的;

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⑤、本市居民因应征入伍、出国(境)而注销拆迁范围内的户口,后又恢复户口的;

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⑥、本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口,后又恢复户口的;

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⑦、市政府规定的其他情形。

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3、应安置人口认定标准三 

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房屋拆迁许可证核发之日,不具有拆迁范围内的本市常住户口,在本市无其他住房(或者虽在本市有其他住房,但居住困难),且符合下列特殊情形之一的人员,可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口:

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①、有本市常住户口的未成年人,且其父母属于拆迁范围内的应安置人口;

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②、户口从被拆迁房屋内迁出,且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员(不包括已在外地结婚的);

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③、因应征入伍而注销户口的人员;

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④、因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员;

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⑤、户口不在本市的人员,因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满2年,且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口;

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⑥、市政府规定的其他情形。




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